Expertise comptable LR

Définition
Les dépenses d'amélioration sont celles qui ont pour objet d'apporter à un immeuble, un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble.

Une liste de dépenses d'amélioration est reproduite plus bas.

Il en est ainsi de l'installation initiale ou du remplacement, par un équipement mieux adapté aux conditions modernes de vie, du chauffage central, d'une salle d'eau, d'une cuisine, du tout-à-l'égout, d'un ascenseur, de portes dans les cabines d'ascenseurs (rép. Garmendia, n° 26569, JO 20 août 1990, AN quest. p. 3915) , d'une antenne collective de télévision de l'installation d'équipements de sécurité, d'équipements en vue d'économiser l'énergie par exemple. Le versement d'une subvention par l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) ne préjuge pas du caractère déductible ou non déductible des travaux subventionnés, y compris lorsqu'ils sont réalisés dans le cadre d'une
opération programmée de l'habitat (OPAH).

• Distinction avec les dépenses de construction et assimilées. Les dépenses d'amélioration doivent être distinguées des dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement alors même que celles-ci seraient rendues nécessaires par la rénovation ou la modernisation d'un immeuble ancien.

• Distinction avec les travaux de transformation en logement. Les travaux qui ont pour effet de permettre l'aménagement de locaux d'habitation dans des locaux affectés auparavant à un autre usage sont, en principe, assimilés à des travaux de construction ou de reconstruction.

Cela étant, il est admis que de tels travaux puissent être qualifiés de « dépenses d'amélioration » lorsqu'ils ont porté sur un immeuble originellement affecté à l'habitation et que l'occupation temporaire à un autre usage n'a pas eu pour effet de changer la destination initiale de cet immeuble, c'est-à-dire qu'elle ne s'est pas accompagnée de travaux modifiant la conception, l'aménagement ou les équipements de l'immeuble (CE 20 juin 1997, n° 137749  ) .

Nature de la dépense :
Installation d'une porte automatique d'ascenseur dans le cadre de dépenses occasionnées par la mise en conformité aux normes réglementaires de sécurité
Références : rép. Dolez, n° 35462, JO 28 janvier 1991, AN. quest.p. 302 ; rép. Calloud, n° 44474, JO 16 septembre 1991, AN. quest. p. 3747

Nature de la dépense :
Dépenses d'enlèvement, de fixation et d'encoffrement des matériaux contenant de l'amiante (notamment flocage et calorifugeage)
Références : rép. Rochebloine, n° 10390, JO 13 avril 1998, AN. quest.
p. 2097 ; rép. Briand, JO 1er juillet 2002, AN. quest. p. 2932

Nature de la dépense :
Agrandissement des fenêtres et pose de persiennes (notamment pour y placer des huisseries normalisées)
Références : CE 30 octobre 1964, n°62287 ; CE 17 décembre 1976, n° 92159

Nature de la dépense :
Reprise des fondations de l'immeuble
Références : CE 9 juillet 1969, nos 70852 et 73690

Nature de la dépense :
Asphaltage du trottoir attenant à la propriété
Référénces : CE 20 novembre 1968, n° 71753

Nature de la dépense :
Réfection de l'installation électrique et aménagement de nouvelles installations sanitaires sans accroissement du volume et de la surface habitable
Références : CE 17 décembre 1976, n° 92159 et 14 décembre 1977, n° 5010

Nature de la dépense :
Pose de portes palières et aménagement de cuisines et de commodités entraînant la transformation d'un immeuble meublé en appartements sans affecter le gros oeuvre, augmenter la surface habitable ou modifier l'affectation des locaux.
Références : CE 21 octobre 1987, n° 52181, 7 décembre 1987, n° 67252 et 9 mars 1988, nos 81067-81068

Nature de la dépense :
Références : CE 19 novembre 1984, n° 37072 

Nature de la dépense :
Réparation de la toiture d'un bâtiment, par remplacement d'une partie de la charpente, le ravalement de sa façade, réfection des souches des cheminées, l'ajout de balcons en fer forgé, la pose de dalles ainsi que la consolidation ou le changement de cloisons intérieures de manière à aménager des appartements dans les volumes existants ; ces travaux n'ont pas apporté de modification importante au gros oeuvre et n'ont pas augmenté la surface des lieux déjà consacrés à l'habitation du temps où l'immeuble était exploité en hôtel meublé
Références : CE 29 mars 1989, nos 68330 et 91879 ; CAA Bordeaux 28 juin 1995, n° 94-457

Nature de la dépense :
Pose de sanitaires, installation de salles d'eau, réfection de la peinture et de la plomberie, de manière à aménager des appartements dans les volumes existants. Ces travaux, qui n'ont pas concerné le gros oeuvre ni entraîné d'augmentation de la surface habitable, ont eu pour effet de remettre en état une partie de l'immeuble et d'en assurer une meilleure utilisation, sans modifier l'usage à titre d'habitation auquel les locaux étaient auparavant affectés
Références CAA Nantes 22 décembre 1993, n° 92-582

Nature de la dépense :
Travaux de mise en conformité des canalisations en plomb
Références : rép. Depierre, n° 15020, JO 20 octobre 2003, AN quest. p. 8011

Caractère déductible de la dépense :
Principe de non-déductibilité. Les dépenses d'amélioration effectuées dans les immeubles donnés en location constituent des dépenses d'investissement susceptibles de provoquer directement une augmentation de la valeur de l'immeuble et ne sont pas, en principe, admises en déduction des revenus fonciers.
Les dépenses d'amélioration indissociables de travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne sont pas admises en déduction (voir § 489).
Sont admises en déduction les dépenses d'amélioration afférentes aux propriétés bâties dès lors qu'elles sont considérées comme non rentables (CGI art. 31-I-2° c) ainsi que l'ensemble des dépenses d'amélioration afférentes aux propriétés non bâties (CGI art. 31-I-2° c quater)
Le législateur a toutefois prévu trois exceptions à ce principe de non-déductibilité.

Exception en faveur des immeubles d'habitation :
Condition d'affectation à l'habitation. La condition d'affectation de l'immeuble à usage d'habitation doit être appréciée lors de l'exécution des travaux. Les dépenses d'amélioration réalisées sur une dépendance immédiate d'un immeuble d'habitation sont également déductibles.
Occupation temporaire à un autre usage que l'habitation. Lorsque l'occupation temporaire à un autre usage que l'habitation ne s'est pas accompagnée de travaux modifiant la conception, l'aménagement ou les équipements d'un immeuble destiné originellement à l'habitation, elle n'a pas pour effet de changer la destination initiale de cet immeuble. Dès lors, et une fois que l'occupation temporaire à un autre usage que l'habitation a pris fin, la déduction des dépenses d'amélioration réalisées en vue de la relocation à usage d'habitation est autorisée (CE 20 juin 1997, n° 137749) . 
Dans la mesure où les travaux réalisés en vue de la location à usage d'habitation ne sont pas considérés comme entraînant un changement d'affectation, le contribable ne peut pas bénéficier des dispositifs « Robien » ou « Robien-recentré » sur le fondement de l'acquisition d'un local en vue de sa transformation en logement. Il peut, le cas échéant, bénéficier de ces dispositifs sur le fondement de l'acquisition d'un logement qui ne répond pas aux caractéristiques de décence et qui fait l'objet, de la part de l'acquéreur, de travaux deréhabilitation.
En revanche, lorsque les travaux ont eu pour effet de modifier la conception, l'aménagement ou les équipements de l'immeuble destiné originellement à l'habitation, ceux liés au retour à l'habitation des locaux demeurent non déductibles des revenus fonciers (voir § 480 sur la définition des travaux de reconstruction).
Dans ce cas, les dispositifs précités sont applicables, toutes conditions étant par ailleurs remplies.

Déduction immédiate ou au titre de l'amortissement. La déduction peut prendre la forme :
- d'une déduction immédiate dans la généralité des cas, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement (CGI art. 31-I-1° b) ,
- ou d'une déduction au titre de l'amortissement obligatoire, lorsque le contribuable a opté, pour le logement concerné, pour l'une des déductions au titre de l'amortissement « Périssol », « Besson neuf »,
« Robien » ou « Robien-recentré » (CGI art. 31-I-1° f, g et h) .

Le propriétaire (ou l'associé de la société propriétaire) qui a opté pour le dispositif « Périssol », « Besson neuf », « Robien » ou « Robien-recentré » ne peut, pour le logement concerné, demander la déduction immédiate des dépenses d'amélioration (CGI art. 31-I-1° f, g et h) .
Ces dépenses ne peuvent être prises en compte que sous la forme d'une déduction au titre de l'amortissement égale à 10 % du montant des dépenses pendant dix ans. Ces dispositions ne  sont subordonnées à aucun nouvel engagement de location de l'immeuble ou de conservation des titres (voir §§ 785, 802, 896 et 907).
Ce principe s'applique également lorsque les logements ouvrent droit à la déduction spécifique prévue dans le cadre du dispositif « Borloo-neuf » en faveur du logement intermédiaire (CGI art. 31- I-1° I ; voir § 810 ).

Exceptions en faveur des locaux professionnels et commerciaux
Sont déductibles les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinés à
protéger les locaux de l'amiante et à faciliter l'accueil des personnes handicapées (CGI art. 31-1°-b bis) .
Les locaux professionnels et commerciaux s'entendent des locaux qui ont un usage autre que l'habitation (locaux dans lesquels sont exercées des activités commerciales, industrielles, libérales...).

Dépenses d'amélioration destinées à faciliter l'accueil des personnes handicapées. Ces travaux peuvent être admis en déduction s'ils sont dissociables de travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement (voir §§ 487 et 488).
La notion d'accueil des personnes handicapées doit être entendue au sens large. Elle s'applique aussi bien à la présence continue de personnes handicapées (salariés, etc.) qu'à l'accueil temporaire de ces personnes
(visiteurs, clients, usagers, etc.).

Une liste de dépenses déductibles est présentée ci-dessous.
- Accueil des personnes handicapées
- Cheminement extérieur Élargissement du cheminement du portail d'entrée ;
- Construction d'une rampe pour doubler ou remplacer un emmarchement ;
- Aménagement de bateaux pour franchir des trottoirs ;
- Suppression de murs, murets, portes ou portails, marches, seuils, ressauts ou
de tout autre obstacle ;
- Amélioration du revêtement de sol ou du sol lui-même en vue d'obtenir un sol
ferme et non glissant, par exemple ; Installation de mains courantes.
- Emplacement de stationnement
- Élargissement ou aménagement de places de parking destinées à faciliter
l'accueil des personnes handicapées
- Parties communes à l'intérieur de l'immeuble
- Élargissement de la porte d'entrée et des portes le long des parties communes conduisant aux logements, élargissement des couloirs ;
- Construction d'une rampe ;
Suppression de murs, cloisons, portes, marches, seuils, ressauts, ou d'autres
obstacles ;
- Amélioration de revêtement de sols ;
- Installation de mains courantes, d'un ascenseur ou d'autres appareils
permettant le transport de handicapés (monte-malades, plate-forme ou appareil
élévateur, par exemple) ;
- Modification des boîtes aux lettres et de divers systèmes de commandes.
-Travaux d'accessibilité et d'adaptation du logement
- Élargissement de la porte d'entrée, des portes intérieures du logement, des
portes d'accès aux balcons, terrasses, loggias, jardins ;
- Construction d'une rampe ;
- Suppression de marches, seuils et ressauts ;
- Suppression ou modification de murs, cloisons et placards ;
- Modification de l'aménagement et de l'équipement des pièces d'eau (cuisine,
W-C, bains, douches, buanderie, etc.) : évier, lavabo, baignoire, douche, W-C,
placards, etc. ;
- Amélioration des revêtements de sols ;
- Installation de mains courantes, barres d'appuis, poignées de rappel de portes, protection de murs et de portes ;
- Modification de la robinetterie, des divers systèmes de fermeture, d'ouverture ou de systèmes de commandes, des installations électriques, d'eau, de gaz, du
chauffage ;
- Modification des volets et fenêtres ;
- Alerte à distance (équipements et branchements).
- Protection des locaux contre les effets de l'amiante. Les dépenses d'amélioration destinées à protéger les locaux des effets de l'amiante sont déductibles, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de
construction, de reconstruction ou d'agrandissement. Lorsque les opérations de recherche et d'analyse ont mis en évidence la présence d'amiante, et quel que soit le niveau d'empoussièrement détecté, les dépenses destinées à protéger les locaux des effets de l'amiante, qui peuvent être déduites pour la détermination des revenus fonciers, s'entendent des dépenses de travaux d'enlèvement de l'amiante ou des matériaux contenant de l'amiante, tels que flocage, calorifugeage ou faux plafonds, ou de confinement de ces matériaux par fixation ou encoffrement.